Teilungserklärung: 

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Teil 1 - Eröffnung und Rechtsbelehrung
Die Teilungserklärung unterliegt dem Wohnungseigentumsrecht und ist Grundlage für Grundbücher: Durch sie wird dem Grundbuchamt erklärt, dass Grundstück und Gebäude in Miteigentumsanteile aufgeteilt werden, die mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen verbunden sind. In der Teilungserklärung wird genauestens beziffert, welche Teile der Immobilie zum Gemeinschaftseigentum gehören und welche Sondereigentumsind und ob, wo und wie welche Sondernutzungsrechte

Sondernutzungsrechte:
Es handelt sich hierbei um das (Gebrauchs-) Recht an einem bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums. In der Praxis wird meistens ein Sondernutzungsrecht z.B. für den Dachboden an einen oder mehrere Miteigentümer vergeben, der oder die dann diesen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums alleine nutzen dürfen.

gelten.

Neben ihrem juristischen Zweck fungiert die Teilungserklärung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft als eine Art "Hausordnung".

Für alle Punkte die nicht explizit in der Teilungserklärung behandelt sind gilt das Wohnungseigentumsgesetz.

Die Teilungserklärung ist in vier Teile gegliedert, denen in der Regel zwei Anlagen folgen.

Der Notar eröffnet die Verhandlung der Teilungserklärung mit Rechtsbelehrung, Benennung der Anwesenden und deren Funktion sowie Inhalt und Anlass der Beurkundung.

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Teil 1 – Begründung Sondereigentum
Wer ist wer und kommt weshalb zusammen?
§1

Was wird von wem geteilt?
Hier erfolgt die detaillierte Bezeichnung des Grundstücks gemäß aller im Grundbuch eingetragenen Angaben zur Lage, Adresse und Gesamtgröße.

§2

Wie wird das Grundstück geteilt?
Die Anzahl und Art der Miteigentumsanteile wird festgeschrieben.

Wird für ein Grundstück zum ersten Mal eine Teilungserklärung aufgesetzt, bestimmt der Eigentümer wie das Grundstück auf Miteigentumsanteile aufgeteilt wird. Er kann dabei frei wählen, ob dies nach 100stel, 1.000stel, 10.000stel, nach qm oder pro Eigentümer erfolgt.

Basis ist dann immer die Abgeschlossenheitsbescheinigung gemäß der im Teilungsverzeichnis aufgeführten Anzahl Miteigentumsanteile je Sondereigentum.

In dieser Teilungserklärung sind es 25 Miteigentumsanteile, die nach 10.000stel berechnet werden.

Die Miteigentumsanteile sind vor allem dann wichtig, wenn es um Berechnungen für die Zahlung von Hausgeld und Sonderumlagen geht - aber auch für Stimmrechte in Eigentümerversammlungen.

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3
Was ist Sondereigentumund was Gemeinschaftseigentum?
Hier erfolgt die allgemein gültige Erklärung für Sondereigentum und was und Gemeinschaftseigentum.

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§4
Welche Gebäudeteile sind Teil-, welche Gemeinschaftseigentum?
Die vorliegende Teilungserklärung bestimmt an dieser Stelle die individuelle Zuordnung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum für das betreffende Gebäude.

Dies kann in Ausnahmefällen auch von der im Wohnungseigentumsgesetz gegebenen Definition abweichen.


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Teil 2 – Gemeinschaftsordnung
§5
Darf Sondereigentum verändert werden?

Immer dann, wenn Einfluss auf das Gemeinschaftseigentum genommen wird, muss derVerwalter um Zustimmung gebeten werden.

Mit dieser Regelung soll nachhaltiger Schaden am Gebäude verhindert werden.

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Teil 2 – Gemeinschaftsordnung
§5
Darf Sondereigentum verändert werden?

Immer dann, wenn Einfluss auf das Gemeinschaftseigentum genommen wird, muss derVerwalter um Zustimmung gebeten werden.

Mit dieser Regelung soll nachhaltiger Schaden am Gebäude verhindert werden.

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§7
Wer ist für welche Instandhaltung zuständig?
Jeder Eigentümer selbst ist für sein Sondereigentum und der Verwalter im Namen der Eigentümergemeinschaft für das Gemeinschaftseigentum verantwortlich.

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§8
Um seinen Instandhaltungspflichten nachzukommen, darf der Verwalter sogar einmal jährlich Zutritt ins Sondereigentum verlangen.

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§9
Zahlungsverpflichtung Hausgeld und Sonderumlage

Sonderumlage:

Finanzieller Mehraufwand, der von jedem Eigentümer seinen Miteigentumsanteilen entsprechend bezahlt werden muss.
Jeder Eigentümer ist zur Zahlung seines Hausgeldes laut Wirtschaftsplan verpflichtet - auch wenn er sein Sondereigentum nicht selbst bewohnt.

Eine einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlungen reicht zur Verabschiedung des Wirtschaftsplanes aus. Dieser gilt so lange, bis ein neuer beschlossen wird.

Kommt ein Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, ist hier die entsprechende Vorgehensweise durch den Verwalter detailliert geregelt. Es sind sogar Zinssätze für fällige Zahlungen und Mahnkosten aufgeführt.

Es folgen die Rechte und Pflichten des Verwalter im Zusammenhang mit der Erstellung von Jahresabrechnungen, Kontovollmachten und rechtlicher Vollmachten, um ausstehende Zahlungen im Namen der Eigentümergemeinschaft einzuholen.

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§10
Die Art, Weise und Häufigkeit von Einladungen zur Eigentümergemeinschaft durch den Verwalter ist genauestens fest gelegt.

Es wird erklärt, wer wen und wann vertreten darf und wie eine Vertretung bekannt gemacht werden muss.

Darüber hinaus sind hier ebenso die Regeln für die Stimmrechte der Eigentümer formuliert wie die Voraussetzungen, damit Beschlüsse als gültig anerkannt werden.

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§11
Hier sind Gründe benannt, wann Eigentümer dauerhaft einen Bevollmächtigten bestimmen müssen und wie das zu geschehen hat.

Der bestellte Verwalter wird namentlich benannt.

Eine Veräusserungsbeschränkung für Eigentümer ist formuliert.


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Teil 3 - Vollzug der Urkunde
§12
Die Teilung des Grundstücks laut Teilungserklärung wird bewilligt und der entsprechende Grundbucheintrag laut Teilungsverzeichnis beantragt.

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§13
Angaben zur Kostennote für Beurkundung und Wert von Grund, Boden und Gebäuden.

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§14
Der Notar und die Notargehilfinnen werden bevollmächtigt, dem Grundbuchamt alle für den Vollzug der Urkunde zweckdienlichen Erklärungen zu geben.

Unterschriften aller Vertragspartner.


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Anlage 1. - Teilungsverzeichnis
Das Teilungsverzeichnis, auch Teilungsplan genannt, ist notwendiger Bestandteil oder Anlage einer Teilungserklärung.

Hier werden in tabellarischer Übersicht die notwendigen Angaben zu Eigentümern, deren Miteigentumsanteilen und damit verbundenem Sondereigentum, sowie weiteren Rechten aufgeführt.

Sondereigentum:
Eigentumswohnung im Mehrparteienhaus, inkl. zugehöriger Räume wie Keller, deren genaue Bezifferung in der Teilungserklärung erfolgt.

In diesem Teilungsverzeichnis ist die Spaltenbezeichnung nummerisch gewählt. Es ist aber auch üblich, die Spaltenbeschriftung nach Inhalt durchzuführen:

Zusätzliche, noch freie Spalten bieten Platz für weitere Eintragungen wie z.B. für nachträglich eingeräumte Sondernutzungsrechte.


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Anlage 2. - Genehmigungserklärung
der zuständigen Genehmigungsbehörde mit geprüfter Abgeschlossenheit und Abgleich des Teilungsverzeichnises mit der Baugenehmigung.

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